Bugün hemen hemen bütün kira sözleşmelerinde kiracının güvence bedeli olarak depozito ödemesi hüküm altına alınmaktadır. Bu uygulamanın dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 342. maddesidir. Kiracının güvence bedeli, bir diğer deyişle depozito ödemesi ileride kiralananda meydana gelebilecek zarar ve ziyanın giderilmesi bakımından önem taşımaktadır. 6098 sayılı yasa uyarınca kiracının ödemekle yükümlü olduğu depozito bedeli üç aylık kira bedeli toplamından fazla olamayacaktır. Ayrıca depozito bedeli yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için yapılabilir.
6098 sayılı yasanın 342. maddesi uyarınca güvence bedeli olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılabilir. Bu durumda kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvence bedelini ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Ancak uygulamaya bakıldığında kiracı ve kiraya veren arasındaki depozito bedeli ödemesi banka aracılığıyla yapılmamakta, doğrudan kiraya verenin hesabına yatırılmakta veya elden teslim edilmektedir.
Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra depozitonun kiraya verenden geri alınabilmesi için öncelikle kiraya verene başvuru yapılmalıdır. Kiracı tarafından kiraya verene yapılacak bu başvurunun yazılı olması, en azından iadeli taahhütlü posta ile gönderilmesi ispat açısından uygun olacaktır. Aynı şekilde kiraya veren, kiralananda meydana gelen zarar ve ayıpları kiracıya derhal yazılı olarak bildirdiği takdirde kiraya veren depozito bedelini kiracıya iade etmekten kurtulabilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda kiralanın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme başlıklı 335. maddesinde; “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarına bakıldığında, son kira bedelinin ödenmeyerek depozito bedelinden mahsup edilmesini hukuka aykırı olarak kabul etmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.06.2014 tarihli, 2014/5746 E. ve 2014/7840 sayılı kararında; “Davalı borçlu(kiracı) itiraz dilekçesinde depozitonun alacaklıdan talep edilmeyeceğini belirterek yapılan toplam ödeme miktarı olan 9.095 TL içerisinde depozito ödemesini de dahil etmiş ise de sözleşmenin 13. maddesi gereğince depozitonun tahliye halinde kiralananında meydana gelebilecek zarar ve ziyana karşılık teminat olarak alındığı anlaşılmakta olup depozitonun kiraya mahsup edilemeyeceği açıktır. Bu durumda davalı borçlunun(kiracının) takip tarihi itibarıyla ödenmemiş kira alacağı bakımından itirazının kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde hüküm kurmuştur.
Kiracı ancak kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazı hasarsız bir şekilde kiraya verene teslim ettiği takdirde ödemiş olduğu depozito bedelini alma hakkını kazanır. Bu nedenle henüz kiralanan tahliye edilmemişken, kira bedelinin depozitoya sayılması hukuka aykırı olup kiraya veren ödenmemiş kira bedelinin tahsili istemiyle dava veya icra takibi yoluna gidebilecektir.