Bölgemizde de son zamanlarda sıkça rastladığımız bir konu olan kentsel dönüşüm, birçoğumuzun aklında soru işaretleri bırakmaktadır. Tüm bu soruların yanıtlarını bulmadan önce kentsel dönüşüm nedir onun sorusunu cevaplayacağız.
Kentsel dönüşüm; şehrin dokusunu, sağlığını, estetik görünümünü bozan her türlü sorunların giderilmesi, yeniden dönüştürülmesidir. Çarpık yapılaşma ve sağlıksız şekilde gelişme kentsel dönüşüme başvurulmasını zorunlu kılan en temel sorunlardır. Çarpık yapılaşma özellikle doğal afet riski taşıyan, imara aykırı yapılan veya ekonomik ömrünü doldurmuş yapılaşmadır. Modern şehircilik anlayışı uyarınca bu çarpık ve sağlıksız yapılaşmanın giderilmesi ve ekonomik ayrım gözetmeden herkesin sağlıklı bir çevrede yaşamasının sağlanması gerekmektedir. Sağlıklı bir çevrede yaşamak aynı zamanda Anayasal bir haktır ve hiç kimse bu hakkını kullanmaktan mahrum edilemez.
Anayasamızın 56. maddesi; herkesin sağlıklı, dengeli ve güvenli bir çevrede yaşama hakkına sahip bulunduğunu hükme bağlamıştır. Aynı zamanda yine Anayasamızın 23. maddesi uyarınca; Devlet, sosyal ve ekonomik gelişmeyi sağlamak, sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi gerçekleştirmek ile görevlidir.
Ülkemiz, coğrafi özellikleri nedeniyle başta deprem olmak üzere doğal afet riski altındadır. Bu durum, bilimsel olarak da kanıtlanmış olmasına rağmen ülkemizde yeteri kadar önlem alınamamaktadır. Önlem alınmaması ne yazık ki, deprem başta olmak üzere doğal afetle karşılaşılması durumunda can ve mal kayıplarına neden olmaktadır. Bu durum hem çok büyük acıları hem de çok büyük mali külfeti beraberinde getirmektedir. Adeta kısır döngü haline gelen kısa vadeli tedbirler alınmasını sonlandırmak; çevreden ve kötü yapılaşmadan kaynaklı zararları kökten bitirmek başta devlet olmak üzere hepimizin görevi olmalıdır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kısaca Kentsel Dönüşüm Kanunu, afet riski alanları ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, bilime ve sanata uygun sağlıklı ve güvenli yaşam alanları kurmak üzere iyileştirme ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektedir. Kanunun amacı; deprem, toprak kayması, çığ tehlikesi, sel gibi doğal afet riskiyle karşı karşıya olan alan ve yapıların dönüştürülmesidir.
Bu kanun kapsamında ilgililer kendine ait evlerini, apartmanlarını hatta mahallelerini depreme dayanıklı, sosyal imkanlara, yeşil alanlara ve otoparklara sahip daha yaşanılabilir ve daha sağlıklı yerlere dönüştürme imkanına sahiptirler. Bunun için yapılması gerekenleri kısaca özetleyeceğiz:
Öncelikle binanızın risk analizini yaptırarak bina deprem risk raporu almanız gerekmektedir. Kanun üç çeşit riskli yapı türü öngörmüştür. Bunlar; ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapılar, yıkılma riski taşıyan yapılar ve ağır hasar görme riski taşıyan yapılardır. Binanız 2000 yılından önce yapılmış ise, binanın yapımında hazır beton kullanılmamış ise, binanın bodrum katında rutubet, kolon, kiriş ve demirlerinde paslanma var ise, bodrum katında su izolasyonu yok ise, binanın herhangi bir katındaki kolon veya kirişte çatlaklık var ise binanız riskli olabilir. Uygulamada risk raporu almak kanuni bir zorunluluk değilse de, risk raporunun alınmasında fayda bulunmaktadır.
Binaların riskli olup olmadıklarının tespiti için ilgililerin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış kurum ve kuruluşlara başvurması gerekmektedir. Şayet bir apartmanda yaşıyorsanız, tüm maliklerin risk tespiti yapılmasını talep etmeleri zorunlu değildir. Tek bir kat maliki dahi risk tespitinin yapılmasını talep edebilir.
Yapılan tespit sonucunda binanın riskli olduğuna kanaat getirildiği takdirde, rapor iki gün içinde Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’ne incelenmesi için gönderilir. Müdürlük yapının riskli olduğunu tespit ederse on gün içinde tapuya, yapının riskli olduğu bildirilir.
İlgililer riskli yapı tespitine karşı itirazlarını, tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne dilekçe ile yapabilirler.
Riskli olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmaz maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde riskli yapı yıkılmazsa idare tarafından otuz günlük ek süre verilir. Bu süre içinde de malikler yıkımı gerçekleştirmezse taşınmaz mülki amirler tarafından yıktırılır.
Yıkımın Gerçekleşmesinden Sonraki Durum Ne Olacaktır?
Tahliye edilen yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut veya işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsis edilir. Bunun mümkün olmaması halinde maliklere aylık kira yardımı yapılacaktır.
Yıkım gerçekleştikten sonra arsa haline gelen taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi tamamen maliklere bırakılmıştır. Malikler isterlerse taşınmazı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleyerek müteahhide verebilir, tamamını ortak arsa olarak bırakabilir ya da arsanın satışına karar verebilirler. Taşınmaz sahiplerinin hepsinin aynı konuda anlaşmaları her zaman mümkün olmamaktadır. Şayet taşınmazın akıbeti konusunda malikler ortak bir karar verememişlerse 2/3 kuralı uygulanır.
2/3 Kuralı Nedir?
Gayrimenkul hukukunda paylı mülkiyete konu taşınmazlarda asıl olan, tüm paydaşların tamamının katılımı olmadan taşınmazın üzerinde tasarrufta bulunamamalarıdır. Bu kural 6303 sayılı kanun ile değiştirilmiştir. 2/3 kuralı arsa üzerinde bulunan riskli taşınmazın yıkımından sonra devreye girmektedir. Yıkımdan sonra malikler boş arsa üzerinde tekrar bir bina yapılması, boş olarak bırakılması ya da satılması konusunda 2/3 çoğunlukla karar aldıkları takdirde bu karar uygulanacaktır. Tüm maliklerin onayına gerek duyulmamakla birlikte geride kalan 1/3 azınlığın da alınan bu karara uyması zorunluluk haline getirilmiştir.
6306 sayılı kanunun yürürlüğe girmesinden bu yana bölgemizde de birçok gerçek ve tüzel kişi kentsel dönüşüm için başvurularda bulunmaya devam etmektedir. Uygulamada kimi zaman malikler veya kiracılar bakımından kanundan kaynaklı mağduriyet söz konusu olabilir. Özellikle kira yardımı ve diğer finansal destekler yeterli miktarlara ulaşmadığından bu mağduriyetlerin yaşanması muhtemeldir. Ancak, toplumsal olarak konuyu ele aldığımızda kentsel dönüşümün artıları da hiç kuşkusuz önemini korumaktadır.